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2019-09-04 11:01:44
買到火燒宅怎麼辦？簡談桃園地方法院104年度訴字第1879號判決
買到火燒宅怎麼辦？簡談桃園地方法院104年度訴字第1879號判決
作者：陳學驊律師壹、 判決摘要
一、 案例事實簡述
(1) A於104年6月與B簽訂不動產買賣契約，購買B之建地暨其上位於四樓之房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為330萬元。嗣後A於104年8月整修系爭房屋時，發現天花板有電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁之情形，始知系爭房屋曾於89年3月發生氣爆火災。A因此受有損害，爰提起訴訟，依據民法第354、360、226、227條，狀請法院判命B賠償：1.A因修繕系爭房屋之天花板、天花板鋼筋外露修補、整間線路換新，加開關插座大面板及管線復原等支出計138,000元。2.系爭房屋據不動產估價報告所載，因發生火災致使價值減損計230,940元。3.自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、 相關法條
1. 民法第354條：「Ⅰ物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。Ⅱ出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
2. 民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
3. 民法第226條：「Ⅰ因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。Ⅱ前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」
4. 民法第227條：「Ⅰ因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。Ⅱ因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」
三、 兩造主張
1. A主張：
(1) B於買賣契約書中所附「標的物現況說明書」內，「是否曾經發生火災及其他天然災害造成建物損害」詢問內容中，親自勾選「否」。
2. B主張：
(2) 系爭房屋雖於89年3月發生火災，對於系爭房屋並無結構或其他損害，證人D證述氣爆後，已修繕恢復至正常屋況並居住多年後才於97年12月31日出售予C，是A請求減少價金或損害賠償，並無理由。
(3) 系爭房屋於委託仲介出售時，原銷售底價為450餘萬元，但於購買前A方仲介以天花板電線外露、鋼筋裸露、牆壁斑駁等理由，最後B以3,300,000元出售，為A所知悉，且依證人證述有告知A系爭房屋有漏水及壁癌及外推陽台鋼筋外露之情形，需要修繕，有扣除修繕費用而去議價，故A考量系爭房屋屋況，經議價後才向B購買，A並無受有實質損害。
四、 法院判決理由簡述
1. A得依民法第354條、第360條向B請求損害賠償230,940元（62,640＋168,300）：
(1) 買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負上開責任（物之瑕疵擔保責任），此屬法定無過失責任；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
(2) A在購買時，並未知悉系爭房地發生火災，僅依目視可及了解屋況有漏水、壁癌、陽台外推之房間有鋼筋外露等情形，並未知悉系爭房屋天花板曾因氣爆火災而受有燻黑、斑駁、電線外露及鋼筋外露之情形，是以A在購買時並未充分被告知系爭房地曾發生火災之事，且所評估之修繕費用亦不包括此部分之修繕費用。
(3) 現況說明書內亦記載並未曾發生火災及其他天然災害造成建物損害，足認系爭房地確有欠缺出賣人B所保證之品質，且A在購買之初並未將系爭火災所造成之損害作為購買價金之參考因素，自難僅以買賣契約書上記載現況交屋之約定，作為免除B應負瑕疵擔保之責任。
(4) 經兩造同意由本院擇全國不動產估價師事務所鑑定系爭房屋於買賣交易時因發生上開火災所造成市場交易價格及火災後減損價值：
I. 火災修復成本：62,640元II. 火災汙名化影響：以未發生火災原評估價格之5﹪為汙名化影響。則其影響為336.6萬元×5﹪＝16.83萬元
2. A不得依民法226條、第227條向B請求損害賠償：
(1) 物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號民事裁判意旨可資參照）
(2) B係向前手C購買，以現況交屋，B實不知系爭房屋曾發生火災，難認系爭瑕疵有何可歸責B之事由，是A依據民法226條、第227條請求B給付損害賠償，難認有據。
貳、 判決簡談
貳、 判決簡談
一、 民法第354條物之瑕疵擔保責任性質上屬法定無過失責任
1. 縱出賣人無可歸責事由，仍應負民法第359條「解除契約或減少價金」之責，倘欠缺出賣人所保證品質或出賣人故意不告知瑕疵者者，亦須負民法第360條「買受人得不解除契約或減少價金而請求不履行之損害賠償」之責。
2. 是以，本則判決中，不論B知情與否，只要系爭房屋在簽訂買賣契約前就已經是遭過火災之狀態，縱使B無任何可歸責事由，B仍應負擔物之瑕疵擔保責任，買受人A得依民法第359條向B請求減少價金或解除契約。
3. 更有甚者，B有在買賣契約書中所附「標的物現況說明書」內，保證並無發生過火災，故A在此亦可依民法第360條向B選擇不解除契約或減少價金而改請求不履行之損害賠償。
二、 與不完全給付之關係
除民法第354條物之瑕疵擔保責任外，A雖可主張B構成不完全給付之債務不履行責任，惟不完全給付須火燒屋之瑕疵為可歸責於B，方得滿足其構成要件。本件情形中，B並非系爭房屋之所以發生火燒之可歸責對象，是以A循不完全給付規定向B做請求損害賠償，法院並不予准許。
三、 不動產估價報告書可作為房屋受火災後價值貶損之證據
1. 本件情形中，B雖主張房屋並無結構或其他損害，證人D證述氣爆後，已修繕恢復至正常屋況並居住多年後才又轉手賣出，惟該屋因曾發生或火災，天花板仍有斑駁、線路仍須重配等，據不動產估價報告書，具有火災修復成本62,640元；且發生過火災之房屋，會受到火災汙名化之影響，房價必定減損，是以該不動產估價報告書表示，一般凶宅汙名化影響依發生經過時間、死亡情形、死亡地點、產品類別、房地價值比例、週知狀況而有不同，其影響比例從5﹪至10﹪不等。本案89年3月發生火災至今已逾15年，考慮火災與凶宅汙名化之影響差別及一般買方對價格影響之敏感度，參考汙名化影響價格事件表，決定以未發生火災原評估價格之5﹪為汙名化影響。則其影響為336.6萬元×5﹪＝16.83萬元。
2. 是以，最後法官亦採信該不動產估價報告書所估定之減損價值，以該數額作為被告B賠償原告A之依據。
四、 縱使契約中有說採「現況交屋」，仍不能完全免除出賣人責任
1. 雖在不動產買賣實務上，基於交易方便多有約定採現況交地或交屋者，惟本則判決指出，買家現況勘查時，僅能以其肉眼所及之處進行勘估，且本案賣家亦有作無災害之保證，是以當買家嗣後發現有發生過火災情事時，仍不受該現況約定所拘束，出賣人仍須負瑕疵擔保責任。
2. 是以，倘若買賣時遭遇有現況交地或交屋之意圖時，仍須非常注意是否該土地或房屋在法律面有產權上之瑕疵？在實體面有物體上之瑕疵？例如在山坡地買賣時，縱使買賣雙方皆善意認定該筆土地之地界即為某處，惟常常經過地政機關實際鑑界後仍有所出入，此時不僅產權上有瑕疵，土地面積也有瑕疵，買賣雙方多有不愉快，倘若賣方又信賴對方而先讓買方進入整修，則買方嗣後主張現況與契約約定之態樣不符，根據本則判決仍有所依據，則當事人間之法律關係將趨於複雜，徒增雙方不利益。
五、 結論
買到火燒宅怎麼辦？換個角度想，火燒過可能會比較旺之外，只要賣方有在標的物現況說明書作保證者，買方皆可以援引作為請求賣方負擔物之瑕疵擔保責任、或可能亦有不完全給付責任，在法律上都是站得住腳的，不過仍要建議買方看屋時就多加確認，必要時詢問同棟住戶、隔壁鄰居等，相信都會有這棟建物過往歷史之資訊。